20 октября 2025
22 октября 2025
~15 минут
«Я купил квартиру ещё до свадьбы — значит, она моя». Именно так думают многие мужчины (и не только мужчины). Но в реальности все может оказаться иначе. Личную собственность могут поделить по суду. Особенно если инициирующие процесс супруги заявят о веских основаниях. Узнаем, как делится имущество, купленное до брака, когда муж может претендовать на часть приобретенной женой квартиры (и наоборот) и как обезопасить собственность от бывших супругов.
Обратите внимание: процедура раздела имущества в гражданском браке отличается от описанных ситуаций. Если это ваша ситуация – рекомендуем статью, которую мы публиковали ранее.
Делится ли имущество, купленное до брака: заблуждения и реальность
Раздел общего имущества при разводе производится, прежде всего, в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ. Если квартира была приобретена до брака одним из супругов, то она не делится – об этом говорит ст. 36 СК РФ. Недвижимость остается в собственности ее владельца. Даже если в браке спорную квартиру использовали оба супруга.
Но есть ряд исключений. Суд может поделить купленную до брака недвижимость, если:
- Второй супруг докажет вложения в квартиру из совместных средств. Суд может признать ее совместной собственностью, если в период заключенного брака оба супруга, например, выплачивали ипотеку, либо тратили общие деньги на улучшение, эксплуатацию недвижимости.
- Будет доказано, что в браке изменились доли. Например, один из супругов оплачивал капитальный ремонт, реконструкцию квартиры, строительство недвижимости и так далее.
- Раздел имущества был установлен брачным договором. В соответствии с его положениями делится любая квартира. Даже если она приобретена до брака. Все зависит от того, как именно раздел имущества регламентирован брачным договором.
В соответствии со ст. 36 СК РФ личным признается имущество, которое принадлежит одному из супругов. В том числе, приобретенное до брака. Помимо купленной до него квартиры это может быть собственность, полученная по безвозмездной сделке (в дар или в качестве наследства).
Также личным признается имущество вроде вещей индивидуального пользования. Исключения составляют драгоценности и предметы роскоши. Не делятся и исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности.
Совместно нажитое имущество – то, которое супруги приобрели во время брака. На чье имя оно записано – не имеет значения. Признание имущества совместно нажитым происходит только в случае регистрации брака в органах ЗАГС. Сожительство возникновения соответствующих правоотношений не порождает.
5 случаев, когда жена может претендовать на «добрачную» квартиру
Иногда в случае развода имеющиеся квартиры все же подлежат разделу по суду, даже если приобретались не в браке. Рассмотрим самые распространенные ситуации, при которых это становится возможным.
1. Квартира была улучшена в браке — капитальный ремонт, перепланировка, достройка
Жене или мужу реально инициировать раздел принадлежащей второму супругу недвижимости, если он внес в нее существенные улучшения. Например, сделал на собственные деньги ремонт или планировку квартиры, достроил дом и так далее.
Соответствующие обстоятельства супругам нужно доказывать. Важно понимать, что практически все квартиры в период брака подвергаются изменениям и улучшениям. Недостаточно повесить картину или купить шторы, чтобы претендовать на дальнейший раздел недвижимости. Улучшения квартиры должны быть существенными, финансовое участие каждого из супругов должно быть установлено и доказано в суде.
2. Кредит или ипотека выплачивались уже в браке
Еще одна распространенная ситуация: квартира куплена до брака в ипотеку, но кредит выплачивали оба супруга. В случае развода суд может разделить такую собственность. То же самое касается других ситуация, при которых супруги совместно вкладываются в улучшение квартиры, либо погашают взятый на это кредит. Финансовое участие нужно подтвердить в суде.
Важно, что в случае с ипотекой значение имеет именно вложение денег: каждый из супругов должен тратить средства на оплату квартиры. При этом определяющее значение имеет время покупки недвижимости.
Интересен спор между бывшими супругами из-за ипотечной квартиры, «дошедший» до Верховного суда РФ.
Суть: муж купил квартиру по ДДУ до заключения брака. Право собственности при этом было зарегистрировано уже после регистрации брака. После развода бывшей женой мужчины было инициировано судебное разбирательство. Женщина настаивала на том, что фактически приобретенная до брака недвижимость должна быть разделена и ответчик должен выплатить истице половину стоимости квартиры.
Решение: Верховный суд РФ отменил решение кассационного суда, удовлетворившего требования истицы, уточнив, что приобретенное до брака мужчиной имущество не может быть разделено после развода. Значение имеет именно дата, когда ответчик купил недвижимость, а не когда было зарегистрировано право собственности.
При этом долг бывших супругов перед ТСЖ за обслуживание квартиры был признан общим и женщине, оплатившей его, присудили половину выплаченной суммы.
3. Супруга была прописана в квартире и/или есть совместные дети
Приобретенная до брака недвижимость не подлежит разделу, даже если в квартире зарегистрированы оба супруга. Даже при наличии общего ребенка. Тот, кто не имеет законного права собственности, после развода должен будет выписаться из квартиры. Исключение составляют только ситуации, обозначенные выше. Например, когда второй супруг вносил значительные улучшения в условия проживания в квартире, оплачивал ипотеку и так далее.
Однако чаще такое имущество по суду признается личным и нажитое имущество до брака в дальнейшем не делится при разводе. Важно отметить, что наличие детей в этой ситуации не имеет значения. Квартира остается у супруга, если приобретена им до вступления в брак.
Но здесь есть один важный момент: суд может разрешить бывшей супруге и детям проживать в купленной до брака мужчиной квартире, если у них нет другого жилого помещения. Но только в течение определенного времени. Претендовать на долю в имуществе они при этом не могут.
4. Были вложены общие деньги — от продажи совместного имущества, семейного бюджета
Еще один вариант, при котором может делиться имущество, фактически купленное до брака – это вложение совместных денег. Предположим, что купленная женой до брака недвижимость улучшена на общие средства. Например, муж продал свои квартиры, чтобы закончить ремонт, достроить или реконструировать дом, закрыть ипотеку.
Если значительные улучшения в квартире реализованы за счет вложения средств обоих супругов, либо за счет полученных от продажи совместной собственности денег, то муж или жена, не владеющие указанной недвижимостью, могут просить суд о разделе имущества – купленной до брака жилплощади. Если инициировавшему процесс супругу удастся доказать факт вложения в квартиру совместных денег, то имущество наверняка разделят.
5. Есть доказательства, что квартира покупалась «в интересах семьи»
Иногда разделу может подлежать и собственность, купленная до брака, но фактически на совместные деньги и «в интересах семьи». Например, супруги планировали брак, приобрели на общие средства квартиру и оформили ее, предположим, на мужа. Если в процессе развода женщина докажет факт вложения в квартиру своих денег, то собственность будет подлежать разделу.
Иногда также делится имущество, приобретенное «в интересах семьи», но оформленное на третьих лиц. Например, когда квартира фактически была приобретена супругами, но по каким-то причинам ее записали на одного из родственников. Такое имущество в теории делится через признание сделки мнимой, фиктивной или недействительной.
Стоит помнить о том, что оспаривать сделки в суде достаточно сложно. Рекомендована консультация юриста по разделу имущества после развода. Юридическая компания «АПК» обладает огромным опытом успешного разрешения подобных споров. Свяжитесь с нами, чтобы узнать о перспективах дела и получить профессиональную помощь.
А если есть брачный договор?
На основании брачного договора можно поделить практически любое добрачное имущество. Главное, чтобы документ был составлен корректно – за разработкой проекта рекомендуется обратиться к юристу.
В отношении приобретенной квартиры до брака можно предусмотреть три режима собственности:
- Совместной – оба супруга могут распоряжаться квартирой, но только со взаимного согласия. В брачном контракте можно предусмотреть и тот момент, что разделу подлежит только определенная часть совместной собственности.
- Долевой – нередко в договоре заранее делится добрачное имущество. Так супруги могут установить, что одному из них принадлежит, скажем, 1/4 квартиры, а второму 3/4. Тот факт, что это жилое помещение, купленное до брака, не будет иметь принципиального значения.
- Раздельной – договором устанавливается, что квартирой владеет только один из супругов. Он же может распоряжаться собственностью без согласия второго. Так по договору регистрирующие отношения супруги могут поступить с имуществом, нажитым ими до брака, либо приобретенным после.
В договоре можно обозначить практически все нюансы раздела имущества. В том числе, исключить его из совместной собственности. Например, муж не претендует на квартиру, которую его супруга когда-либо купила в браке. Или супруги проживают в квартире жены, которая была приобретена женщиной в браке, но муж претендовать на это имущество в случае развода не может.
Многое зависит от того, как по договору будет делиться ранее приобретенная недвижимость. Квартира может подлежать разделу, даже если ее купили не в браке. И, наоборот, приобретенное имущество до брака при разводе может делиться пополам или в определенных пропорциях, если это предусмотрено договором.
Квартира с материнским капиталом: кому она принадлежит
В случае развода любая квартира, для покупки которой использовался материнский капитал, подлежит разделу в особом порядке. Часть, купленная на выделенные государством деньги, делится между всеми членами семьи. Доли детей в квартире не подлежат разделу и не могут быть отчуждены без согласия органов опеки. Если они не выделены, то имущество не может делиться. Суд приостановит раздел, пока родители не оформят доли детям.
Иногда при продаже квартиры допускается не выделение долей в натуре, а денежная компенсация детям. Но только с согласия органов опеки и попечительства и только по решению суда. Здесь есть много нюансов. Если будет делиться недвижимость, при покупке которой использовался материнский капитал, то лучше заранее получить юридическую консультацию.
Обратите внимание: материнский (семейный капитал) может использоваться как при покупке квартиры, так и при погашении ипотеки. В этом случае должны соблюдаться права всех детей на обязательную долю. Если супруги использовали средства материнского капитала, то делиться будут только их доли.
А если квартиру продали до развода: делится ли выручка?
Здесь есть очень много нюансов. Во-первых, учитывается то, кому принадлежала проданная квартира. Она может быть личной – например, если один из супругов решил купить квартиру до брака. А еще ее можно получить по любой безвозмездной сделке. И тогда деньги от продажи квартиры по общим правилам тоже не делятся.
Если же квартира была приобретена обоими супругами в браке, а затем продана, то она признается совместной, а не личной собственностью. Прибыль от продажи нажитого имущества супругов в случае развода делится пополам.
Итог: когда имущество до брака может считаться совместным
Если речь идет о квартире или другой недвижимости, приобретенной мужем или женой не в браке, в случае развода она остается у владельца. Но есть исключения. Если второй супруг сделал в квартире существенные улучшения (например, капитальный ремонт), то суд может признать его право на часть в спорном имуществе. Тогда квартира не обязательно будет разделена пополам, причитающаяся доля в имуществе или компенсация будут зависеть от того, насколько масштабными были вложения второго супруга.
Если квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, то в случае развода родителей доли детей не делятся и не отчуждаются.
Суды также учитывают, кто и как гасил ипотеку на добрачную недвижимость. Если второй супруг регулярно вносил платежи из своих средств, то ему могут присудить часть квартиры, либо назначить денежную компенсацию. Даже несмотря на то, что имущество по закону является личным, так как куплено не в браке.
Делится ли нажитое имущество при разводе с учетом зарегистрированных в квартире членов семьи? К сожалению, нет. Наличие совместных детей никак не влияет на имущество супругов. У них нет прав на выделение доли в квартире, даже если они зарегистрированы в ней.
Однако право ребенка на нормальные жилищные условия является приоритетом для судов. При разводе суды нередко разрешают родителю, с которым остается ребенок, пользоваться имуществом бывшего супруга в течение некоторого времени.
Юридическая шпаргалка: как защитить имущество, купленное до брака
Брачным договором может быть предусмотрен переход имущества одному супругу, даже если оно приобретено в браке. Документ также позволяет обезопасить от претензий супруга другую добрачную собственность. Его составление – нормальная ситуация. При разводе контракт сэкономит супругам массу время и нервов. А в браке они будут спокойны и уверены в защищенности своих прав.
Если квартира не принадлежит одному из супругов, то он имеет право на компенсацию вложенных в нее средств при разводе. Это касается ремонта, оплаты ипотеки и различных существенных улучшений. Важно сохранять все чеки и квитанции, а также обеспечивать полную финансовую прозрачность в браке. Это позволит защитить права супругов, а иногда и исключит претензии к их имуществу в дальнейшем.
